Comprar vs alquilar vivienda

Comprar da acceso a un activo propio que puede revalorizarse y elimina el riesgo de quedarte sin casa al vencer el contrato. Alquilar preserva la liquidez, ofrece flexibilidad para cambiar de ciudad o de piso y evita asumir el coste de mantenimiento y las vinculaciones de la hipoteca. Ninguna opción es universalmente mejor: depende del horizonte temporal, de la ciudad y de tu situación financiera.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. La evolución de precios y tipos de interés puede alterar significativamente cualquier proyección numérica. Consulta un asesor independiente antes de tomar una decisión de esta magnitud.

Diferencias clave de un vistazo

El coste real de comprar

Un piso de 180.000 € requiere, como mínimo:

• Entrada (20 %): 36.000 €
• Gastos de compra (segunda mano, ITP 7 % media + notaría + registro + gestoría + tasación): ≈ 20.000 €
• Total en cash antes de la hipoteca: ≈ 56.000 €

La hipoteca de 144.000 € a 25 años al 3,5 % genera una cuota mensual de aproximadamente 720 €. Sumando IBI (35 €/mes), cuota de comunidad (60 €/mes) y una provisión para mantenimiento (30 €/mes), el coste mensual real ronda los 845 €/mes. Sin contar la amortización del capital, que es ahorro.

El coste real de alquilar

El mismo piso con un alquiler de 750 €/mes parece más barato, pero hay que añadir que ese dinero no genera patrimonio. A 25 años, habrás pagado 225.000 € (asumiendo que la renta no sube, lo que raramente ocurre). Con la inflación de alquileres habitual del IPC + 1-2 %, el desembolso acumulado puede superar los 250.000-280.000 €.

El ratio PER: la bala de plata

El PER inmobiliario (precio / renta anual de alquiler) es el indicador más utilizado para comparar:

• Piso 180.000 € con alquiler de 750 €/mes (9.000 €/año) → PER 20
• Piso 240.000 € con alquiler de 800 €/mes (9.600 €/año) → PER 25
• Piso 320.000 € con alquiler de 900 €/mes (10.800 €/año) → PER 29,6

A PER 20, comprar y alquilar están cerca del equilibrio si el horizonte es largo. A PER 29, la compra necesita una revalorización del inmueble de casi el 30 % para recuperar el sobreprecio pagado frente a alquilar. En ciudades como Madrid o Barcelona, donde el PER supera con frecuencia los 30, el beneficio financiero de comprar solo se materializa si te quedas mucho tiempo o la vivienda se revaloriza por encima de la media histórica.

¿Cuándo conviene comprar?

• Llevas más de 8-10 años en la misma ciudad y no prevés mudarte.
• El esfuerzo hipotecario no supera el 30 % de tus ingresos netos.
• El PER de la zona está por debajo de 20-22.
• Tienes el colchón de efectivo necesario sin agotar tu fondo de emergencia.
• Tienes empleo estable y prefieres un gasto fijo predecible a largo plazo.

¿Cuándo conviene alquilar?

• Tu horizonte de permanencia es inferior a 5 años.
• Necesitas movilidad geográfica por motivos laborales o personales.
• El PER de la zona supera 25 y los alquileres son relativamente bajos respecto al precio de compra.
• No dispones del 30 % del precio en efectivo sin comprometer tu liquidez de emergencia.
• Los precios del mercado están en máximos y prevés una corrección (aunque esto es difícil de anticipar con fiabilidad).

La trampa del alquiler “tirado” y la hipoteca “barata”

Cuando el alquiler es muy barato (contrato antiguo, zona devaluada), suele ser señal de que el mercado ya no replica ese precio en el mercado libre: si tuvieras que mudarte, no encontrarías ese precio. Y cuando la hipoteca parece barata porque los tipos están bajos, conviene estresarla: calcula la cuota con el euríbor 2 puntos por encima del actual para ver si tu economía lo aguantaría. Puedes estimar el esfuerzo hipotecario y los gastos de compra de vivienda antes de tomar ninguna decisión.