Gastos de compra de vivienda

Comprar una vivienda en España implica desembolsar, además del precio de compra, entre el 10 % y el 15 % en gastos e impuestos. Ignorar este coste es uno de los errores más frecuentes: quien tiene justo el 20 % de entrada puede quedarse sin suficiente liquidez para los gastos y perder la operación o verse obligado a asumir más deuda.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal. Los porcentajes de ITP varían por comunidad autónoma; consulta la normativa de tu región o a un asesor fiscal.

Impuestos: ITP o IVA + AJD

El impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:

Vivienda de segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

• Grava la compra entre particulares.
• Tipo general: 6–10 % según comunidad autónoma. Ejemplos: Madrid (6 %), Cataluña (10 %), Andalucía (7 %).
• Se aplica sobre el precio de compraventa o el valor de referencia del Catastro, el mayor de los dos.

Vivienda nueva (promotor) → IVA + AJD

• IVA: 10 % del precio (4 % para VPO de régimen especial).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad. Desde 2019, la parte hipotecaria del AJD la paga el banco.

Gastos de notaría

La notaría interviene en la escritura de compraventa y en la escritura hipotecaria. Los aranceles notariales están regulados por el Estado y son similares en todos los notarios. Para una vivienda de 200.000 €, los gastos de notaría en la escritura de compraventa oscilan entre 600 € y 1.000 €. Los de la escritura hipotecaria (si hay préstamo) los paga el banco desde 2019.

Registro de la Propiedad

Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad tiene un coste arancelado. Para una vivienda de 200.000 €, el registro suele costar entre 400 € y 700 €.

Gestoría

Si financias con hipoteca, el banco exige una gestoría para tramitar todos los documentos. El coste habitual es de 300 € a 500 €.

Resumen: cuánto cuestan los gastos en total

Para una vivienda de 200.000 € de segunda mano en Madrid:

A esto se suma el 20 % de entrada no financiada (40.000 €), por lo que necesitas tener disponibles al menos 53.700 € para poder comprar esa vivienda.

Gastos que asume el banco desde 2019

Tras la reforma hipotecaria (Ley 5/2019), el banco paga el AJD de la hipoteca, la notaría de la escritura hipotecaria, la gestoría vinculada a la hipoteca y el registro hipotecario. El comprador asume el ITP (o IVA), la notaría de la compraventa y el registro de la propiedad a su nombre.

Planificación antes de comprar

Calcula tu capacidad de endeudamiento y el esfuerzo hipotecario antes de fijar el precio máximo de compra. Los gastos de la operación reducen directamente el ahorro disponible para la entrada, lo que puede obligar a solicitar más financiación o a buscar una vivienda de menor precio.