Obra nueva vs segunda mano — Wiki de Gliora

La obra nueva es una vivienda en primera transmisión, vendida por el promotor sin uso previo. La segunda mano ha tenido al menos un propietario anterior. La elección no es solo de gusto: la fiscalidad, el precio por metro cuadrado, los costes de reforma y la financiación bancaria son factores que inclinan la balanza de forma significativa en función de la comunidad autónoma y del mercado local.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal ni financiero. Los impuestos varían por comunidad autónoma y por el tipo de vivienda. Consulta siempre con un abogado o gestor antes de firmar.

Diferencias clave de un vistazo

	Obra nueva	Segunda mano
Impuesto principal	IVA 10 % + AJD 0,5-1,5 %	ITP 4-10 % según CCAA
Precio por m²	15-25 % más alto de media	Más bajo, con posibilidad de negociación
Disponibilidad	Puede implicar espera de 1-3 años (si es sobre plano)	Inmediata (tras firma en notaría)
Garantías	10/3/1 años (LOE)	Solo lo que pacte el contrato
Estado	Impecable, sin obra necesaria	Puede requerir reforma
Eficiencia energética	Calificación A o B obligatoria desde 2021	Variable, puede ser D, E o F
Parking y trastero	Suele incluirse	Normalmente separado o inexistente

La fiscalidad según la comunidad autónoma

El impacto fiscal puede marcar una diferencia de miles de euros para el mismo precio de compra.

Ejemplo: piso de 250.000 €

CCAA	Obra nueva (IVA + AJD)	Segunda mano (ITP)	Diferencia
Madrid (AJD 0,75 %)	25.000 + 1.875 = 26.875 €	15.000 € (6 %)	+11.875 € obra nueva
Andalucía (AJD 1,2 %)	25.000 + 3.000 = 28.000 €	17.500 € (7 %)	+10.500 € obra nueva
Cataluña (AJD 1,5 %)	25.000 + 3.750 = 28.750 €	25.000 € (10 %)	+3.750 € obra nueva
País Vasco (ITP 4 %)	25.000 + 750 = 25.750 €	10.000 € (4 %)	+15.750 € obra nueva

La obra nueva siempre paga más impuestos que la segunda mano, salvo en comunidades con ITP muy alto (Cataluña, Valencia), donde la diferencia se minimiza. Consulta los gastos de compra de vivienda para ver el desglose completo.

El precio por metro cuadrado real

La obra nueva suele cotizar a un precio por m² entre un 15 % y un 25 % superior al de la segunda mano comparable en la misma zona. Ejemplo en un barrio de Madrid:

Segunda mano, 80 m², 240.000 € → 3.000 €/m²
Obra nueva comparable, 80 m², 300.000 € → 3.750 €/m²
Diferencia bruta: 60.000 €

Si la segunda mano necesita una reforma parcial (cocina, baños): 20.000-30.000 €, la diferencia real se reduce a 30.000-40.000 €. Si la reforma es integral: 50.000-70.000 €, la brecha se cierra casi por completo o desaparece.

Financiación y disponibilidad de la vivienda

Los bancos financian hasta el 80 % del valor de tasación en ambos casos para segunda residencia. Para primera vivienda habitual pueden llegar al 90 %, algo más común en obra nueva cuando el promotor tiene acuerdos con entidades.

La diferencia crítica con la obra nueva sobre plano es que puedes tener que pagar el 10-20 % del precio antes de la entrega (señal + aplazamientos durante la obra), sin recibir nada a cambio durante 12-36 meses. Eso inmoviliza capital y genera un coste de oportunidad que no siempre se tiene en cuenta.

Eficiencia energética: cada vez más relevante

Desde 2021, los edificios nuevos deben cumplir estándares de consumo casi nulo (calificación A o B). Un piso de obra nueva consume típicamente un 40-60 % menos de energía que uno de los años 80-90 con calificación D o E. Con facturas de calefacción que pueden diferir en 80-150 €/mes, ese ahorro energético anualiza bien e influye en el precio de reventa futuro.

Para la segunda mano, conviene solicitar el certificado de eficiencia energética antes de firmar y valorar el coste de mejoras (cambio de ventanas, bomba de calor, aislamiento) que suelen rondar los 5.000-15.000 € en un piso estándar.

¿Cuándo conviene obra nueva y cuándo segunda mano?

Elige obra nueva si:

Prefieres no gestionar una reforma y mudarte sin obra pendiente.
La diferencia fiscal en tu CCAA es pequeña (Cataluña, Valencia).
El promotor tiene un acuerdo hipotecario con condiciones ventajosas.
Valoras la eficiencia energética y las garantías constructivas a largo plazo.

Elige segunda mano si:

Necesitas disponibilidad inmediata de la vivienda.
La brecha fiscal es significativa en tu CCAA (Madrid, País Vasco).
Encuentras una propiedad en zona consolidada que no tiene equivalente en obra nueva cercana.
Tienes presupuesto y capacidad para gestionar una reforma o la vivienda ya está en buen estado.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva y segunda mano?

La obra nueva (primera transmisión) tributa por IVA al 10 % (4 % para viviendas de protección oficial) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. La segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 4 % del País Vasco y el 10 % de Cataluña o Valencia.

¿Qué garantías tiene la obra nueva que no tiene la segunda mano?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) obliga al promotor a ofrecer: 10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (instalaciones, humedades) y 1 año para defectos de terminación (pintura, carpintería). La segunda mano puede incluir garantías del vendedor, pero no están reguladas de la misma forma.

¿Cuánto puede costar reformar un piso de segunda mano?

Depende del estado y del alcance de la obra. Una reforma cosmética (pintura, suelos, baños) puede rondar los 200-400 €/m², mientras que una reforma integral con instalaciones nuevas (electricidad, fontanería, calefacción, cocina) puede llegar a los 600-1.000 €/m². Un piso de 80 m² puede costar entre 20.000 y 80.000 € según el nivel de intervención.