Registro de la propiedad

El Registro de la Propiedad es el archivo público donde se inscriben los actos y contratos que afectan a los bienes inmuebles en España: titularidades, hipotecas, embargos, servidumbres y cualquier limitación del dominio. Una vez inscrita la compraventa, el titular registral tiene protección frente a terceros: ningún comprador de buena fe puede alegar desconocimiento de lo que consta en el registro.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico. Para consultas específicas sobre una finca concreta, diríjase al Registro de la Propiedad competente.

Por qué es imprescindible inscribir la vivienda

La inscripción no es legalmente obligatoria, pero tiene efectos prácticos que la hacen ineludible en la mayoría de los casos:

• Hipoteca: ningún banco concede financiación si la compraventa no se inscribe. La hipoteca en sí también se inscribe, lo que garantiza al banco su derecho de garantía frente a terceros.
• Protección frente a fraudes: si el vendedor vendiese el mismo piso a dos compradores, el que inscriba primero consolida su derecho. Sin inscripción, el comprador queda en una situación de inseguridad jurídica.
• Certificado de deudas: antes de comprar, es recomendable pedir una nota simple del registro (5–10 €) para comprobar quién es el titular real y si la finca tiene hipotecas, embargos u otras cargas.

¿Cuánto cuestan los aranceles registrales?

Los honorarios de los registradores están regulados por el Estado mediante el Arancel aprobado por Real Decreto. Se calculan en función del valor de la operación:

Estos importes se refieren únicamente a la inscripción de la compraventa. La inscripción de la hipoteca tiene aranceles propios, que asume el banco desde 2019.

¿Cómo funciona el proceso?

1. Firma ante notario: el notario autoriza la escritura de compraventa. En ese momento se puede pedir que el notario tramite directamente la presentación telemática al registro.
2. Liquidación de impuestos: antes de inscribir, hay que pagar el ITP (vivienda de segunda mano) o el IVA y AJD (vivienda nueva). La gestoría suele ocuparse de esto.
3. Presentación al registro: la escritura o su testimonio se presenta en el Registro de la Propiedad del municipio donde está el inmueble, de forma presencial o telemática.
4. Calificación e inscripción: el registrador examina la documentación y, si todo es correcto, practica la inscripción. Si hay defectos, emite una nota de calificación con los problemas a subsanar.
5. Nota simple o certificación: una vez inscrita, se puede pedir una nota simple actualizada que acredite la nueva titularidad.

Quién paga qué

Tras la Ley 5/2019, el reparto es:

• Compraventa: el comprador paga el registro de la transmisión de propiedad.
• Hipoteca: el banco paga el registro de la hipoteca y los gastos de gestoría relacionados.

El coste del registro de la compraventa se incluye en el cálculo de los gastos de compra de vivienda. Junto con la notaría, el contrato de arras y la tasación, forma parte de los trámites que todo comprador debe gestionar antes de recibir las llaves.