Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que el comprador entrega una cantidad de dinero —normalmente el 10 % del precio— para reservar la vivienda y comprometerse a la compra. Actúa como un seguro para ambas partes: garantiza que el vendedor no vende a otro y que el comprador no se descuelga sin consecuencias económicas.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta a un abogado o a un agente inmobiliario colegiado.

¿Qué tipos de arras existen?

Existen tres modalidades con consecuencias muy diferentes:

Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) — las más frecuentes en España:

• Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas.
• Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de lo recibido.
• Ninguna de las dos partes puede exigir el cumplimiento del contrato.

Arras confirmatorias — funcionan como un simple anticipo a cuenta del precio:

• No conceden derecho a desistir con compensación económica.
• Si hay incumplimiento, hay que reclamar por la vía judicial como un contrato ordinario.

Arras penales — combinan el anticipo con una cláusula de penalización:

• La parte incumplidora paga la penalización, pero la otra puede exigir igualmente el cumplimiento del contrato.

¿Qué debe incluir el contrato?

Un contrato de arras bien redactado debe recoger, como mínimo:

• Datos de identificación del comprador y del vendedor.
• Descripción exacta del inmueble (dirección, referencia catastral).
• Precio de compraventa acordado.
• Cantidad entregada en concepto de arras y tipo de arras (penitencial, confirmatoria o penal).
• Plazo máximo para firmar la escritura pública ante notario.
• Condiciones resolutorias si las hubiera (por ejemplo, que la operación queda supeditada a la concesión de una hipoteca).

Arras y financiación hipotecaria

Si la compra depende de que el banco conceda la hipoteca, es fundamental incluir una cláusula que contemple ese escenario. Si no se añade y el banco rechaza el préstamo, el comprador pierde las arras. Lo habitual es redactar algo similar a: «Si el comprador no obtiene financiación en las condiciones acordadas antes de la fecha límite, podrá resolver el contrato y recuperar las arras íntegras».

¿Cuándo se firma la escritura de compraventa?

Tras el contrato de arras, el plazo habitual para formalizar la compraventa ante notario es de uno a tres meses. En ese tiempo, el comprador tramita la hipoteca y el vendedor prepara la documentación necesaria. Las arras entregadas se descuentan del precio final el día de la firma.

Para hacerte una idea del coste total de la operación, consulta el artículo de gastos de compra de vivienda, que incluye el ITP, la notaría y el registro de la propiedad.