Hipoteca

Concepto de Hipotecas en Vivienda, conectado con sus herramientas y conceptos vecinos.

Actualizado el 21 de junio de 2026

Herramienta Calculadora de hipoteca Cuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización. Abrir calculadora →

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo concedido por un banco para comprar un inmueble, que queda como garantía: si no pagas, la entidad puede ejecutar la vivienda. Suele devolverse en cuotas mensuales durante 20, 25 o 30 años, e incluye el capital prestado más los intereses.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Compara siempre ofertas y lee la documentación antes de firmar.

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

La mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés, que reparte el préstamo en cuotas mensuales constantes. Al principio, una parte mayor de cada cuota son intereses y una menor amortiza capital; con el tiempo, esa proporción se invierte.

La cuota depende de tres factores: el capital prestado, el tipo de interés y el plazo. A más plazo, cuota mensual más baja pero más intereses pagados en total.

TIN, TAE y diferencial

TIN (Tipo de Interés Nominal): el interés “puro” del préstamo.
TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye el TIN más comisiones y gastos asociados. Es la cifra que debes comparar entre bancos.
Euríbor + diferencial: en las hipotecas variables, el interés es el euríbor (índice de referencia) más un diferencial fijo que pone el banco.

Fija, variable o mixta

Fija: el interés y la cuota no cambian en toda la vida del préstamo. Tranquilidad a cambio, normalmente, de un tipo algo más alto.
Variable: el interés se revisa periódicamente según el euríbor. Puede salir más barata o más cara con el tiempo.
Mixta: un primer tramo a tipo fijo y el resto a variable.

¿Cuánto puedes pedir?

Dos referencias habituales:

Esfuerzo financiero: la cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales.
Financiación: los bancos suelen prestar hasta el 80 % del valor de tasación o compra, así que conviene tener ahorrado el 20 % restante más los gastos (impuestos, notaría, registro).

Fórmula

Cuota mensual de una hipoteca con sistema francés (cuota constante): depende del capital, del interés mensual (TIN anual entre 12) y del número de mensualidades.

M = \frac{P \cdot \frac{r}{1200} \cdot {(1 + \frac{r}{1200})}^{n}}{{(1 + \frac{r}{1200})}^{n} - 1}

M: cuota mensual (€)
P: capital prestado (€)
r: TIN anual (%)
n: número de meses

r/1200 convierte el TIN anual en porcentaje a interés mensual en tanto por uno.

Ejemplo: con P = 200.000 €, r = 3 %, n = 300 → M = 948,42 €

function cuotaHipoteca(capital, tinAnual, meses) {
  return capital * tinAnual / 1200 * (1 + tinAnual / 1200) ** meses / ((1 + tinAnual / 1200) ** meses - 1);
}

console.log(cuotaHipoteca(200000, 3, 300)); // → 948.42

def cuota_hipoteca(capital, tin_anual, meses):
    return capital * tin_anual / 1200 * (1 + tin_anual / 1200) ** meses / ((1 + tin_anual / 1200) ** meses - 1)

print(cuota_hipoteca(200000, 3, 300))  # → 948.42

Comparativas donde aparece

Hipoteca a 20 vs 30 años

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Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

El TIN es el interés nominal del préstamo. La TAE incluye además las comisiones y otros gastos, así que refleja mejor el coste real y es la mejor referencia para comparar hipotecas.

¿Cuánto me pueden conceder de hipoteca?

Como regla general, se recomienda que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, y muchas entidades financian hasta el 80 % del valor de la vivienda.

¿Es mejor una hipoteca fija o variable?

La fija te da una cuota estable toda la vida del préstamo; la variable depende del euríbor y puede subir o bajar. La elección depende de tu tolerancia al riesgo y de las condiciones del mercado.

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