Hipoteca mixta

Una hipoteca mixta combina dos fases: un período inicial a tipo fijo —con cuota estable e independiente del euríbor— seguido de un tramo a tipo variable, en el que la cuota se revisa periódicamente según el euríbor más un diferencial. Es una solución intermedia entre la hipoteca fija y la hipoteca variable, pensada para quienes quieren certeza en los primeros años pero no desean renunciar al posible abaratamiento futuro si los tipos bajan.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Lee las condiciones completas y compara ofertas con un experto antes de firmar.

¿Cómo funciona en la práctica?

Supón que contratas una hipoteca mixta con las siguientes condiciones:

• Tramo fijo: 10 años al 2,90 %
• Tramo variable: euríbor 12 meses + 0,90 % (para los 20 años restantes)
• Importe: 200.000 €, plazo total 30 años

Durante los primeros 10 años, la cuota es fija: aproximadamente 832 €/mes, sin importar lo que haga el euríbor. Al pasar al tramo variable, el tipo se actualiza anualmente:

Hipoteca mixta frente a fija y variable

¿Cuándo conviene una hipoteca mixta?

• Si esperas que el euríbor baje significativamente antes de que acabe el tramo fijo, o a lo largo del tramo variable.
• Si planeas vender la vivienda o amortizar de forma importante antes o poco después del fin del tramo fijo.
• Si valoras la tranquilidad de cuota fija en los primeros años, cuando los gastos asociados a la vivienda nueva suelen ser mayores.
• Si el tipo fijo de la mixta es claramente inferior al de una hipoteca fija pura para el mismo plazo total, lo que suele ocurrir cuando el tramo fijo es corto (3-5 años).

El diferencial del tramo variable: el detalle que marca la diferencia

Fíjate bien en el diferencial que se aplicará en el tramo variable: con frecuencia es algo superior al de una variable pura. Si el diferencial de la mixta es de 0,90 % frente al 0,75 % de una variable equivalente, en 20 años de tramo variable esa diferencia de 0,15 puntos puede representar varios miles de euros adicionales. Calcula el esfuerzo hipotecario con el euríbor actual y también con un euríbor 2-3 puntos más alto para tener una imagen realista del riesgo en el tramo variable.

Comisiones por tramo

Las comisiones de amortización anticipada varían según en qué tramo te encuentres:

• Durante el tramo fijo: se aplican los límites de las hipotecas fijas (hasta el 2 % los primeros 10 años, según la Ley 5/2019).
• Durante el tramo variable: los límites bajan a los de las variables (0,25 % los tres primeros años del tramo variable; 0,15 % del tercer al quinto año; 0 % después).

Este punto es especialmente relevante si planeas amortizar o subrogar antes de pasar al tramo variable: hazlo con el coste de la comisión bien calculado.