Cuadro de amortización

El cuadro de amortización —también llamado tabla o plan de amortización— es el documento que desglosa mes a mes, durante toda la vida de un préstamo hipotecario, cuánto de cada cuota va destinado al pago de intereses y cuánto a la devolución de capital. Permite saber en cualquier momento cuánta deuda queda pendiente y cuánto habrás pagado en intereses hasta una fecha determinada.

Cómo se lee el cuadro

Cada fila corresponde a un período (habitualmente mensual) e incluye estas columnas:

La cuota total es la suma de intereses y amortización. En el sistema de amortización francés —el estándar en las hipotecas españolas— la cuota es constante mes a mes, pero la proporción interna cambia: al principio los intereses son la parte mayor, y al final casi todo es amortización de capital.

Ejemplo simplificado

Hipoteca de 100.000 € a 20 años (240 meses) al tipo fijo del 3 %. La cuota mensual es aproximadamente 554,60 €.

En el mes 1, los intereses representan el 45 % de la cuota; en el mes 240 son menos del 0,3 %.

¿Cuánto pagarás en intereses en total?

En el ejemplo anterior:

• 240 × 554,60 € = 133.104 € en cuotas totales
• 133.104 – 100.000 = 33.104 € solo en intereses

Esto ilustra por qué la amortización anticipada en los primeros años tiene tanto impacto: cada euro extra amortizado en los primeros meses evita pagar intereses sobre ese capital durante el resto del plazo.

Cómo afecta el plazo al total de intereses

Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero dispara los intereses totales. El cuadro de amortización lo evidencia con claridad:

Puedes profundizar en este análisis en el artículo hipoteca a 20 vs. 30 años.

El cuadro en hipotecas variables

En una hipoteca variable el cuadro se recalcula en cada revisión, porque el tipo de interés cambia con el euríbor. El banco te facilita un cuadro provisional actualizado tras cada revisión. Para tener una perspectiva realista del coste total, conviene simular el cuadro con distintos escenarios de euríbor (el actual, uno 2 puntos más alto y uno 2 puntos más bajo).

Relación con el esfuerzo hipotecario

El cuadro de amortización es la herramienta más precisa para calcular el esfuerzo hipotecario en cada momento del préstamo: muestra exactamente cuál será la cuota en el mes 1, en el mes 60 y en el mes 120, lo que permite planificar con mayor certeza si esa cuota cabrá dentro del 30-35 % de tus ingresos netos recomendado.