Hipoteca variable

Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario cuyo tipo de interés no es fijo, sino que se actualiza periódicamente en función de un índice de referencia —en España, casi siempre el euríbor a 12 meses— más un diferencial pactado con el banco. Cuando el euríbor sube, la cuota sube; cuando baja, la cuota baja.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Consulta a un profesional antes de contratar cualquier producto hipotecario.

¿Cómo se calcula la cuota en una hipoteca variable?

La cuota funciona igual que en cualquier hipoteca bajo el sistema de amortización francés: capital pendiente, tipo de interés y años restantes. La diferencia es que el tipo de interés cambia en cada revisión.

Tipo aplicado = euríbor (período de referencia) + diferencial

Ejemplo: si firmaste un diferencial de 0,75 % y el euríbor en el momento de la revisión está al 3,20 %, el tipo que se aplica ese año será 3,95 %.

Con un capital pendiente de 150.000 € a 20 años restantes, el paso de euríbor del 1 % al 3,95 % supone pasar de una cuota de aproximadamente 690 € a 901 € mensuales, unos 211 € más al mes.

¿Con qué frecuencia se revisa y cómo se anuncia?

Lo habitual en España es la revisión anual o semestral, aunque existe la revisión trimestral. El banco debe notificarte la nueva cuota con antelación suficiente. El euríbor de referencia es el publicado el mes anterior a la fecha de revisión que figura en tu escritura.

Hipoteca variable frente a hipoteca fija

La variable puede salir más barata en ciclos de tipos bajos; la fija ofrece certeza y protección ante subidas. La elección depende de cuánto tiempo piensas mantener la hipoteca y de tu tolerancia al riesgo.

El diferencial: el margen fijo que no cambia

Cuando el euríbor baja hasta cero o incluso se vuelve negativo, el diferencial es el suelo real del coste. Un diferencial de 0,50 % y un euríbor en 0 % dan un tipo del 0,50 %. Antes de firmar, compara los diferenciales entre bancos: una diferencia de 0,10 puntos puede suponer miles de euros en un préstamo a 25 años.

¿Cuándo conviene una hipoteca variable?

• Si piensas amortizar o vender la vivienda en un plazo relativamente corto (menos de 10 años), el menor tipo inicial puede compensar el riesgo.
• Si tienes margen económico para absorber subidas de cuota sin comprometer tu liquidez mensual.
• Si el diferencial ofrecido es muy competitivo y el euríbor se espera estable o a la baja.

Antes de decidir, simula cuánto subiría tu cuota si el euríbor ascendiese 2 o 3 puntos. Si esa cuota hipotética supera el esfuerzo hipotecario recomendado del 30–35 % de tus ingresos netos, la variable puede ser demasiado arriesgada para tu situación.