Capacidad de endeudamiento

Q: ¿Cómo calcula el banco mi capacidad de endeudamiento?

El banco suma todas tus cuotas de deuda mensuales (hipoteca, préstamos, tarjetas) y las divide entre tus ingresos brutos. Si el resultado supera el 30–35 %, suele denegar el préstamo o reducir el importe concedido.

Q: ¿Qué deudas cuenta el banco al calcular mi capacidad?

Todas las deudas reportadas en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España): hipotecas, préstamos personales, créditos de consumo, saldo pendiente en tarjetas y avales. Los recibos de suministros no computan.

Q: ¿Puedo mejorar mi capacidad de endeudamiento antes de pedir una hipoteca?

Sí. Cancelar deudas existentes (préstamos de coche, tarjetas) antes de solicitar la hipoteca mejora tu ratio y, con ello, la cantidad que el banco está dispuesto a prestarte. También ayuda aumentar el plazo de la hipoteca para reducir la cuota simulada.

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Actualizado el 26 de junio de 2026

Herramienta Capacidad de endeudamiento Cuota y préstamo máximo que puedes asumir. Abrir calculadora →

La capacidad de endeudamiento es el máximo volumen de deuda que una persona o un hogar puede asumir de forma sostenible, medida como el porcentaje de sus ingresos que se destina al pago de cuotas mensuales. Es el criterio principal que usan los bancos para decidir cuánto prestan: si la carga de deuda ya consume demasiado de los ingresos, conceder más crédito implica un riesgo de impago que la entidad no está dispuesta a aceptar.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Cada entidad tiene sus propios criterios de riesgo; consulta a tu banco o a un intermediario de crédito cualificado.

Cómo se calcula

La fórmula que utilizan las entidades es la del DTI (Debt-to-Income Ratio) o ratio de endeudamiento:

DTI = (total de cuotas mensuales de deuda / ingresos brutos mensuales) × 100

El límite habitual de concesión está en el 30–35 %. Algunas entidades llegan al 40 % en perfiles muy solventes, pero por encima del 35 % aumentan habitualmente las condiciones exigidas: mayor entrada, avalista o tipo de interés más alto.

Ejemplo práctico

Una pareja con ingresos brutos conjuntos de 4.000 €/mes ya paga 300 € de préstamo de coche. Solicitan una hipoteca:

Cuota máxima admisible (35 %) = 4.000 × 0,35 = 1.400 €
Cuota disponible para hipoteca = 1.400 − 300 = 1.100 €

Con una cuota de 1.100 €, al 3,5 % de interés a 25 años, el banco podría prestarles aproximadamente 215.000 €. Si cancelasen el préstamo de coche antes de solicitar la hipoteca, la capacidad hipotecaria subiría a unos 272.000 €, casi 57.000 € más.

Qué datos consulta el banco

Antes de conceder cualquier préstamo, el banco solicita al cliente autorización para consultar la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde figuran todas las deudas activas: hipotecas, préstamos personales, créditos al consumo, límites de tarjetas y avales.

Una deuda no utilizada —por ejemplo, el límite de una tarjeta de crédito que no usas— puede computar parcialmente en el cálculo del banco, por lo que conviene cerrar tarjetas o créditos rotativos innecesarios antes de solicitar financiación importante.

Capacidad de endeudamiento frente a esfuerzo hipotecario

Aunque se parecen, hay un matiz importante:

Capacidad de endeudamiento → incluye todas las deudas y se calcula sobre ingresos brutos. Es el criterio del banco.
Esfuerzo hipotecario → solo la cuota de la vivienda, comparada con los ingresos netos. Es la referencia de bienestar económico personal.

Para una decisión de compra responsable, conviene cumplir ambos criterios: que el banco conceda el préstamo (DTI < 35 % en bruto) y que la cuota hipotecaria no supere el 30–35 % de tus ingresos netos.

Cómo mejorar la capacidad de endeudamiento

Cancelar deudas previas: cada préstamo liquidado reduce el DTI y aumenta el margen disponible.
Aumentar el plazo solicitado: una cuota más baja mejora el DTI, aunque eleva los intereses totales pagados.
Sumar ingresos: añadir un cotitular con ingresos propios multiplica la capacidad del hogar.
Ampliar el ahorro: mayor entrada significa menos capital solicitado y cuota más baja.

Recuerda también reservar dinero para los gastos de compra de vivienda (entre el 10 % y el 15 % del precio), ya que esos gastos reducen el ahorro disponible para la entrada y pueden obligar a solicitar más financiación de la prevista.

Fórmula

La regla clásica: el conjunto de cuotas de deuda no debería superar el 35 % de los ingresos netos. Es el límite orientativo que aplican la mayoría de bancos.

C = \frac{I \cdot p}{100}

C: cuota máxima recomendada (€)
I: ingresos netos mensuales (€)
p: límite recomendado (%)

Ejemplo: con I = 2400 €, p = 35 % → C = 840 €

function cuotaMaxima(ingresos, limite) {
  return ingresos * limite / 100;
}

console.log(cuotaMaxima(2400, 35)); // → 840

def cuota_maxima(ingresos, limite):
    return ingresos * limite / 100

print(cuota_maxima(2400, 35))  # → 840

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Preguntas frecuentes

¿Cómo calcula el banco mi capacidad de endeudamiento?

El banco suma todas tus cuotas de deuda mensuales (hipoteca, préstamos, tarjetas) y las divide entre tus ingresos brutos. Si el resultado supera el 30–35 %, suele denegar el préstamo o reducir el importe concedido.

¿Qué deudas cuenta el banco al calcular mi capacidad?

Todas las deudas reportadas en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España): hipotecas, préstamos personales, créditos de consumo, saldo pendiente en tarjetas y avales. Los recibos de suministros no computan.

¿Puedo mejorar mi capacidad de endeudamiento antes de pedir una hipoteca?

Sí. Cancelar deudas existentes (préstamos de coche, tarjetas) antes de solicitar la hipoteca mejora tu ratio y, con ello, la cantidad que el banco está dispuesto a prestarte. También ayuda aumentar el plazo de la hipoteca para reducir la cuota simulada.

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