Cap rate

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Actualizado el 30 de junio de 2026

Herramienta Cap rate Tasa de capitalización de un inmueble. Abrir calculadora →

El cap rate (tasa de capitalización) es la métrica de referencia para comparar inmuebles de inversión: divide el ingreso neto operativo que genera un activo entre su valor de mercado y expresa el resultado como porcentaje. A diferencia de la rentabilidad bruta, descuenta los gastos operativos antes de calcular el ratio, lo que ofrece una imagen más fiel del rendimiento real del inmueble.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento de inversión. La inversión en inmuebles conlleva riesgos y puede resultar en pérdidas.

Fórmula del cap rate

Cap rate (%) = (NOI / valor del inmueble) × 100

El NOI (Net Operating Income, o ingreso neto operativo) es el alquiler anual menos los gastos operativos: IBI, comunidad de propietarios, seguro, mantenimiento y provisión por periodos vacíos. La cuota de la hipoteca no se descuenta del NOI; esa es la diferencia clave respecto al cashflow.

Ejemplo de cálculo

Un piso en Valencia comprado por 160.000 € (incluyendo gastos de compra):

Alquiler anual: 750 €/mes × 12 = 9.000 €
Gastos operativos: IBI 400 €, comunidad 600 €, seguro 250 €, mantenimiento 300 €, vacíos estimados 450 € → total 2.000 €
NOI = 9.000 − 2.000 = 7.000 €
Cap rate = 7.000 / 160.000 × 100 = 4,4 %

Con un cap rate del 4,4 %, el activo genera esa rentabilidad operativa independientemente de cómo esté financiado.

Para qué sirve el cap rate

Su principal utilidad es la comparación entre activos: si tienes que elegir entre dos pisos, el que tiene un cap rate más alto genera más renta operativa por euro invertido, asumiendo un riesgo similar.

También se usa para estimar el valor de un inmueble a partir de su renta. Si el mercado de la zona descuenta un cap rate del 5 %, un piso con un NOI de 6.000 € tiene un valor de mercado implícito de 6.000 / 0,05 = 120.000 €. Esta lógica la utilizan tasadores y fondos de inversión para valorar activos comerciales.

Limitaciones del cap rate

No considera la financiación: dos inversores con el mismo inmueble pueden tener cashflows muy distintos según la hipoteca. Para eso usa el cashflow inmobiliario.
No captura la revalorización: un cap rate bajo en Madrid puede ser razonable si se espera que el precio suba; uno alto en una zona de despoblación puede encubrir un riesgo real de desinversión.
Es estático: muestra la fotografía del momento actual, no el potencial futuro.

Combinado con la rentabilidad del alquiler y el cashflow inmobiliario, el cap rate forma el trío de métricas esencial para analizar cualquier inversión en inmuebles con cabeza.

Fórmula

El cap rate divide el beneficio operativo neto (rentas menos gastos, sin contar financiación) entre el precio. Es la métrica estándar para comparar inmuebles entre sí.

CR = \frac{NOI}{P} \cdot 100

CR: cap rate (%)
NOI: beneficio operativo neto anual (€)
P: precio del inmueble (€)

Ejemplo: con NOI = 9000 €, P = 180.000 € → CR = 5 %

function capRate(noi, precio) {
  return noi / precio * 100;
}

console.log(capRate(9000, 180000)); // → 5

def cap_rate(noi, precio):
    return noi / precio * 100

print(cap_rate(9000, 180000))  # → 5

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Preguntas frecuentes

¿Qué cap rate es bueno para un inmueble en España?

Depende de la ciudad y el tipo de activo. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, los cap rates suelen estar entre el 3 % y el 5 % por la elevada demanda. En ciudades secundarias o con activos comerciales, se pueden encontrar cap rates del 6 % al 8 % o más, con mayor riesgo.

¿El cap rate tiene en cuenta la hipoteca?

No. El cap rate se calcula antes de financiación, sobre el valor del inmueble y no sobre el capital propio. Para analizar el impacto de la hipoteca, el indicador correcto es el cashflow inmobiliario.

¿Qué diferencia hay entre el cap rate y la rentabilidad bruta del alquiler?

La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio de compra, sin descontar gastos. El cap rate usa el ingreso neto operativo (alquiler menos gastos operativos) y puede referirse al valor de mercado actual, no solo al precio de adquisición. El cap rate es, por tanto, un indicador más preciso.

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