Rentabilidad bruta vs neta

La rentabilidad bruta y la rentabilidad neta son las dos métricas básicas para evaluar una inversión en alquiler. La diferencia está en los gastos que incluye cada una: la bruta solo descuenta el coste de adquisición del inmueble, mientras que la neta también resta todos los gastos asociados a la propiedad.

Rentabilidad bruta: la fórmula más sencilla

Rentabilidad bruta (%) = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100

Ejemplo: piso comprado por 200.000 € con un alquiler mensual de 900 €:

• Alquiler anual = 900 × 12 = 10.800 €
• Rentabilidad bruta = (10.800 / 200.000) × 100 = 5,4 %

La rentabilidad bruta es el primer filtro para descartar inmuebles, pero no refleja lo que realmente ganarás.

Rentabilidad neta: la que importa de verdad

La rentabilidad neta descuenta del alquiler anual todos los gastos propios del inmueble:

Rentabilidad neta (%) = [(Alquiler anual − Gastos) / Precio de compra] × 100

Los gastos típicos de un piso en alquiler incluyen:

Siguiendo el ejemplo anterior (alquiler bruto 10.800 € y gastos de 3.000 €):

• Alquiler neto = 10.800 − 3.000 = 7.800 €
• Rentabilidad neta = (7.800 / 200.000) × 100 = 3,9 %

La diferencia entre el 5,4 % bruto y el 3,9 % neto es sustancial: representa casi 1.500 € menos al año de beneficio real.

¿Incluir el precio de compra o el capital propio?

En el denominador se puede usar:

• Precio total de compra (incluyendo gastos de compraventa): da la rentabilidad sobre el activo total.
• Capital propio aportado (entrada + gastos, sin financiación): da la rentabilidad sobre tu dinero real, que sube si usas hipoteca. Esta segunda cifra es la que mide el apalancamiento inmobiliario.

Para comparar dos inmuebles entre sí, usa siempre el precio total. Para comparar tu inversión con otras alternativas (bolsa, depósitos), usa el capital propio.

Relación con el cap rate y el cashflow

• El cap rate equivale a la rentabilidad neta operativa, pero sin restar la hipoteca (financia con capital propio).
• El cashflow inmobiliario mide el flujo de caja mensual real restando también la cuota hipotecaria.

Para tomar una decisión de inversión, necesitas las tres métricas: rentabilidad bruta para cribar, rentabilidad neta para comparar y cashflow para saber si el inmueble se paga solo mes a mes.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento en inversión inmobiliaria. Los resultados reales dependen del mercado, la fiscalidad y las circunstancias del inmueble.