Cashflow inmobiliario

El cashflow inmobiliario es el dinero que queda en tu cuenta cada mes después de cobrar el alquiler y pagar todos los costes: gastos operativos, impuestos prorrateados y cuota hipotecaria. Es la métrica más realista de una inversión en piso porque responde a la pregunta que de verdad importa: ¿este inmueble me da dinero cada mes o me lo quita?

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento de inversión. La inversión en inmuebles conlleva riesgos y puede resultar en pérdidas.

Cómo se calcula

Cashflow mensual = ingresos por alquiler − gastos operativos − cuota de la hipoteca

Los gastos operativos mensuales incluyen: IBI prorrateado, comunidad de propietarios, seguro de hogar e impago, mantenimiento y provisión por periodos vacíos. Si usas un agente de gestión, su comisión también entra aquí.

Ejemplo completo

Piso comprado por 180.000 €, financiado con una hipoteca del 80 % (144.000 €) a 25 años al 3 % de interés fijo. Cuota mensual aproximada: 683 €.

El piso casi se paga solo: el cashflow es prácticamente cero, lo que significa que la inversión no cuesta nada de bolsillo cada mes, pero tampoco genera ingresos netos apreciables. La rentabilidad vendrá de la revalorización y de la reducción gradual del capital pendiente.

Cashflow positivo, neutro y negativo

• Cashflow positivo: el alquiler cubre todo y sobra. Ideal: la inversión genera renta neta inmediata.
• Cashflow cero o neutro: el piso “se paga solo”. La rentabilidad depende casi por completo de la revalorización del inmueble.
• Cashflow negativo: el inversor aporta dinero cada mes. Solo tiene sentido si la revalorización esperada compensa ese coste con holgura y el inversor tiene la liquidez necesaria para sostenerse.

Relación con otras métricas

El cashflow completa el análisis junto con el cap rate y la rentabilidad del alquiler:

• El cap rate compara el activo antes de considerar la financiación.
• La rentabilidad mide el retorno sobre la inversión total.
• El cashflow dice qué te llevas —o pones— cada mes en la práctica.

Un piso con buen cap rate puede tener cashflow negativo si la hipoteca tiene condiciones desfavorables o el plazo es corto. A la inversa, una amortización anticipada reduce la cuota mensual y mejora el cashflow sin cambiar el cap rate.

Por qué el cashflow es la prueba de fuego

Una inversión con cashflow negativo sostenido exige que el inversor inyecte liquidez cada mes. Eso puede volverse insostenible si coincide con una reforma urgente, varios meses sin inquilino o una subida de tipos en una hipoteca variable. El cashflow positivo actúa como colchón y hace la inversión mucho más resiliente ante imprevistos.