Plusvalía municipal

La plusvalía municipal —nombre coloquial del IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)— es un tributo local que grava el aumento de valor que experimenta el suelo urbano durante el tiempo que un inmueble está en manos del mismo propietario. Lo paga quien transmite el inmueble (vendedor, heredero o donatario) y su importe varía enormemente según el municipio, el valor catastral del suelo y los años de tenencia.

Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa local y los coeficientes aprobados por cada ayuntamiento pueden cambiar. Consulta a un asesor fiscal antes de liquidar el impuesto.

¿Cuándo se devenga la plusvalía municipal?

El impuesto surge siempre que se transmite un inmueble urbano:

• Venta: la paga el vendedor en los 30 días hábiles siguientes a la escritura.
• Herencia: la pagan los herederos en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a 1 año previa solicitud.
• Donación: la paga el donatario (quien recibe el inmueble) en 30 días hábiles.

Si el inmueble es rústico (suelo no urbanizable), no hay plusvalía municipal.

Dos métodos de cálculo desde 2021

El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional en 2021 el sistema anterior, que obligaba a pagar incluso cuando no había ganancia real. El Real Decreto-ley 26/2021 introdujo dos métodos; el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:

Método objetivo (coeficientes)

Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente aprobado por el ayuntamiento

Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año en función del período de tenencia (de menos de 1 año a más de 20 años). Para 2024 oscilan entre el 0,14 (menos de 1 año) y el 0,45 (20 años o más). Cada ayuntamiento aplica el suyo, que no puede superar ese máximo estatal.

Sobre la base se aplica el tipo impositivo del ayuntamiento, que puede llegar hasta el 30 %.

Método real (ganancia efectiva)

Base imponible = (Precio de venta − Precio de compra) × % que representa el suelo sobre el valor catastral total

Este método es ventajoso cuando la ganancia real del suelo es pequeña (por ejemplo, si compraste hace poco o si el mercado subió poco). El ayuntamiento puede comprobar el valor con tasaciones o valores de referencia.

Exención por transmisión sin ganancia

Si el precio de venta es igual o inferior al precio de compra (venta con pérdidas), no existe base imponible y no se paga plusvalía municipal. Hay que acreditarlo aportando ambas escrituras. Si el ayuntamiento discrepa, puede impugnar el valor declarado.

Ejemplo de cálculo con el método objetivo

Datos:

• Valor catastral del suelo: 50.000 €
• Años de tenencia: 8
• Coeficiente aprobado por el ayuntamiento para 8 años: 0,16
• Tipo municipal: 25 %

Base imponible: 50.000 × 0,16 = 8.000 € Cuota: 8.000 × 25 % = 2.000 €

Relación con otros impuestos de la transmisión

La plusvalía municipal es independiente del IRPF del ahorro que paga el vendedor por la ganancia patrimonial de la venta, del ITP que paga el comprador si es segunda mano, o del impuesto de sucesiones que tributan los herederos. Son gravámenes compatibles sobre la misma operación.

En una herencia de inmueble, los herederos pagan el impuesto de sucesiones por el valor heredado y, además, la plusvalía municipal por el suelo si el causante lo tuvo durante años en los que subió de valor catastral. Al vender después ese inmueble heredado, el IRPF del ahorro calculará la ganancia desde el valor del bien en la herencia (no desde el precio original de compra del causante).